ABUSIVIDADE NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
 

           *** Marcelo Veiga Franco é advogado municipal de Belo Horizonte e membro da Aprom-BH - Artigo publicado no caderno Direito e Justiça do jornal Estado de Minas em 05/11

          Nos últimos anos, verifica-se, sobretudo em Minas Gerais, um verdadeiro boom imobiliário que tem acarretado aumento exponencial de obras e construções, com respectivo remanejamento de preços devido a alteração no quadro da oferta e da demanda. A facilitação do acesso ao crédito imobiliário e a revitalização dos centros urbanos resultaram em uma valorização de 23,6% do metro quadrado residencial de Belo Horizonte em 2011, somada ao acúmulo percentual de 42,6% nos dois anos anteriores, conforme a Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais – CMI/Secovi-MG.
           Em um mercado tão aquecido como o da construção civil, é natural que os consumidores sintam a necessidade de buscarem orientação jurídica em relação a contratos firmados para aquisição de unidades imobiliárias. Como tais contratos são, em geral, do tipo adesão – elaborados de forma padronizada e unilateral pelas construtoras –, é possível ocorrer a previsão de cláusulas transgressoras de alguns direitos dos consumidores, na qualidade de compradores.
           Uma dessas cláusulas contratuais abusiva é aquela que atribui as construtoras um prazo adicional de tolerância, geralmente de 180 dias, para a entrega da unidade imobiliária adquirida pelo consumidor. Nessa hipótese, a construtora, com o objetivo de eximir-se da álea empresarial típica do setor da construção civil, outorga a si própria a possibilidade de, incondicionalmente, concluir a obra em prazo superior àquele expressamente previsto no instrumento contratual.
           Todavia, com base em uma moderna visão do Direito, pautada na ampla proteção dos direitos consumeristas, infere-se uma nítida abusividade da referida cláusula de tolerância prevista nos contratos imobiliários. 
           Em primeiro lugar, ressalte-se que os contratos firmados entre consumidores e construtoras, via de regra, preveem destacada e expressamente uma data certa para a entrega da unidade imobiliária. A previsão da cláusula de tolerância, frequentemente inserida de forma a dificultar a sua visualização pelo comprador, viola a transparência e a boa fé negocial, as quais são definidas como direitos básicos dos consumidores, conforme art. 6º, III e IV, do Código de Defesa do Consumidor.
           A previsão da cláusula de tolerância configura abusividade na medida que resulta em vantagem excessiva e desproporcional para as construtoras, implicando desequilíbrio contratual com consequente agravamento da situação de hipossuficiência jurídica, técnica, probatória e econômica, presumidamente atribuída aos consumidores. Além disso, a permissão de entrega da unidade imobiliária em prazo manifestamente superior àquele definido no contrato gera a possibilidade de, ilicitamente, frustrar-se a expectativa do consumidor de pleno exercício de seu direito constitucional à moradia, previsto no art. 6º, da Constituição Federal.
           Felizmente, o entendimento jurisprudencial, ainda que gradativamente, vem se inclinando pela declaração de nulidade dessa cláusula contratual com prazo de tolerância incondicional em contratos de aquisição de unidade imobiliária (TJDFT, Apelação Cível n. 48.716/98, Rel. Des. Eduardo de Morais Oliveira, DJU 21/10/1998). No Tribunal de Justiça de Minas Gerais, já é possível encontrar a orientação no sentido de que “O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado, quando ocorrer caso fortuito, ou força maior, devidamente comprovado nos autos” (TJMG, Apelação Cível n. 2.0000.00.361743-8/000, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, DJE 26/06/2002).
           Caso a construtora, injustificadamente e sem motivos de força maior ou de caso fortuito, atrase a conclusão da obra e entregue a unidade imobiliária em data posterior a prevista no contrato – ainda que dentro do período estipulado na cláusula de tolerância –, permite o consumidor pleitear judicialmente a aplicação de multa contratual e de juros moratórios, sem prejuízo da indenização por danos materiais e morais em virtude da frustração da legítima expectativa em adquirir a casa própria (TJMG, Apelação Cível n. 1.0024.05.734671-0/001, Rel. Des. Bitencourt Marcondes, DJE 31/08/2006).
           A cláusula de tolerância incondicional, unilateralmente estipulada pela construtora, configura, na forma dos arts. 39, V e XII e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, cláusula contratual nula de pleno direito. A referida cláusula não pode servir de pretexto para possibilitar atrasos injustificados na entrega da unidade imobiliária adquirida pelo consumidor.
A rigor, a tutela aos direitos dos consumidores requer que os contratos, principalmente os do tipo adesão, sejam interpretados e aplicados de modo a implicar em efetivo equilíbrio entre as partes. Qualquer eventual vantagem excessiva e desproporcional deve ser coibidas por uma postura firme e incisiva por parte do Judiciário. O risco empresarial dos negócios imobiliários não pode ser imposto aos consumidores.