O ITBI e a aquisição de imóveis na planta
 
***Carlos Augusto Ruas Júnior é procurador do município de Belo Horizonte – Artigo publicado no caderno Direito e Justiça do jornal Estado de Minas em 16/04
 

Vários fatores contribuíram para o crescimento do mercado imobiliário na última década. A estabilização monetária, o aumento da capacidade econômica dos brasileiros e a implantação de políticas governamentais de redução do déficit habitacional criaram um cenário favorável para o aumento da oferta de crédito a juros baixos, tornando viável a aquisição de moradia para grande parte da população.

Nesse contexto, a compra de imóveis em construção ou, no jargão comercial, “na planta”, tornou-se uma alternativa interessante para aqueles que podem esperar até a conclusão das obras.


 Sobre esta operação de compra e venda imobiliária incide o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos”, o ITBI, o qual é devido pelo adquirente, cessionário ou permutantes do bem imóvel. O recolhimento deve ser realizado antes do registro do título translativo de propriedade. É neste momento que o contribuinte pode ser surpreendido.

De acordo com a legislação tributária belorizontina, na aquisição de imóvel pronto para entrega futura (“na planta”), a base de cálculo do ITBI será “o valor venal do imóvel como se pronto estivesse” (art. 16 da Lei Municipal nº 5.492/88). Essa situação ocorre quando o contribuinte celebra um contrato de compra e venda com a incorporadora e ela se compromete a entregar uma determinada unidade imobiliária pronta e acabada (sala, apartamento, etc.).

Em que pese, usualmente, a incorporadora se confundir com a figura da construtora, a atividade de incorporação diz respeito, essencialmente, à venda de unidades imobiliárias para entrega futura. A comercialização de uma unidade após a aprovação do projeto de construção (ou na pendência de sua aprovação) e antes da obtenção do “habite-se” caracteriza a realização de atividade de incorporação.

A incorporadora é quem se responsabiliza diretamente perante o adquirente pela entrega da obra concluída, nos prazos e condições pactuadas. Como o objeto destes contratos é uma unidade imobiliária pronta, o ITBI é cobrado considerando-se o valor que o imóvel atingiria se já estivesse completamente construído.

De outro lado, há a situação em que grupos de pessoas, em condomínio, adquirem um terreno para, posteriormente, construírem uma edificação. Os adquirentes, então, solicitam a aprovação de um projeto e contratam uma construtora para realizar a obra. Neste caso, se os adquirentes comprovarem que assumiram o ônus dessa construção, a base de cálculo passa a ser o valor do terreno adquirido, acrescido do valor da construção existente no momento da compra (art. 16, § 1º, da Lei Municipal nº 5.492/88).

Nesta segunda situação, o valor do ITBI é comumente menor, pois não são considerados os valores das unidades a serem futuramente construídas, mas sim o valor do imóvel adquirido para a construção.

Ainda que a edificação a ser erguida possa ser composta de unidades autônomas, não se caracteriza a atividade de incorporador, pois os adquirentes custeiam a obra para si próprios. Mesmo que eventualmente ocorra a venda de fração ideal por um dos participantes, o que existe nesta situação é uma co-propriedade entre os adquirentes do terreno.

No intuito de reduzir a carga tributária incidente sobre a aquisição do imóvel, algumas incorporadoras, apesar de promoverem a venda do imóvel “na planta”, solicitam do adquirente a assinatura de dois contratos: o de aquisição da fração ideal do terreno e outro de contratação de serviços de construção civil, em geral, com datas retroativas.

A intenção é que, ao invés de caracterizar a venda de imóvel para entrega futura, seja simulada a aquisição de terreno por grupo de pessoas para construção própria, para que o ITBI incida somente sobre o valor do terreno e não sobre o valor das futuras unidades.

Todavia, a fiscalização prontamente constata que o negócio realizado é, na verdade, uma aquisição de imóvel pronto para entrega futura. Vários são os indícios para a descaracterização da operação: venda da fração ideal após a aprovação do projeto de construção, acarretando a presunção da atividade de incorporação (art. 29, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64); garantias excessivas e irrevogáveis à construtora/incorporadora; preexistência da formação do condomínio em relação aos contratos individuais; inexistência de uma Comissão de Representantes eleita pelos adquirentes (art. 50 da Lei nº 4.591/64); terreno da construção de antiga propriedade da incorporadora; contratos de construção que já obrigam a entrega de uma determinada unidade pronta, dentre outros.Nesses casos, apesar da aparência de aquisição de terreno para edificação posterior, o Fisco Municipal realiza o lançamento considerando a aquisição de imóvel pronto para entrega futura (“na planta”), portanto, adotando como base de cálculo do ITBI o valor das unidades como se as obras já estivessem concluídas.

O Eg. Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em recente julgado, na Apelação Civel nº 1.0024.11.056928-2/001, Rel. Desa. Sandra Fonseca, DJ 16/03/2012, confirmou a regularidade da atuação da fiscalização em caso semelhante e manteve o lançamento do ITBI como verdadeira aquisição de imóvel pronto para entrega futura.

Assim, recomenda-se cautela na análise de propostas para aquisição de imóveis “na planta”, em que são prometidas eventuais reduções no pagamento do ITBI, pois o adquirente pode ser surpreendido com a cobrança do imposto em valor superior ao prometido ou planejado.